Bài viết: Luật Sư Vân Mai Nguyễn
LGT: Ai cũng biết, ước mơ phổ biến trong xã hội Mỹ đó là làm chủ một căn nhà. Thực vậy, theo thống kê thì 94% người Mỹ cho rằng làm chủ một căn nhà là một phần của giấc mơ Mỹ (American Dream); trong khi đó, giá nhà ở đây hiện ngày càng tăng nên giấc mơ nầy ngày càng bay xa vì khó trả nổi tiền nhà do Giá Nhà tăng thì Thuế Nhà Đất cũng tăng theo. Bài viết sau đây của Luật sư Vân Mai vừa đăng trên báo Trống Đồng tháng 12, 2023 cho thấy có những sự thay đổi Luật liên quan đến những vấn đề nầy và nhiều chi tiết khúc mắc chung quanh đó. Mời bạn đọc theo dõi bài viết sau đây. BBT/TĐ News
Căn nhà là một tài sản mà chúng ta sẵn sàng làm việc hết sức mình để mua được nó vì nó là tài sản mắc nhất của chúng ta, nó là tổ ấm của gia đình chúng ta, và nó là niềm hãnh diện của chúng ta. Nhất là khi chúng ta cư ngụ tại California, mua một căn nhà không phải là chuyện đơn giản vì nhà ở California rất mắc so với các tiểu bang khác. Có rất nhiều trường hợp cha mẹ con cái hay anh chị em phải hùn tiền mua chung 1 căn nhà. Đôi khi cũng phải mượn credit của con cái hay anh chị em để mua nhà vì không đủ credit để mượn tiền nhà băng. Tuy nhiên, khi mượn credit của người khác để mua nhà thì nhà băng bắt buộc người có good credit phải đứng tên trên title của căn nhà. Sau một thời gian đứng tên nhà chung thì vì một lý do nào đó những người bà con có good credit này không muốn đứng tên chung nữa và muốn rút tên của họ ra hay người chủ nhà chỉ muốn một mình tên của họ đứng trên căn nhà thôi.
Mua nhà là một chuyện, sau khi có được nhà chúng ta còn phải lo thêm một chuyện nữa đó là thuế đất (property tax). Thuế đất là một chi phí lớn của căn nhà. Hàng năm, văn phòng nhà đất ở quận sẽ gởi giấy biên lai trả tiền thuế đất tới cho chúng ta và chúng ta có thể trả 1 lần cho 1 năm hay trả vào 2 kỳ, tháng 12 và tháng 4. Số tiền trả cho thuế đất tùy mỗi căn nhà và tùy các yếu tố sau: nhà nằm quận nào, nhà to cỡ nào, nhà có sửa sang (remodel) và có giấy phép không, nhà mua khi nào và giá mua là bao nhiêu, quí vị có nộp homestead exemption chưa, etc. Văn phòng County Assessor sẽ là chổ tính ra con số mà quí vị phải trả.
Thông thường thì thuế đất của chúng ta không thay đổi nhiều hàng năm, thường thì thuế đất được định giá lúc quí vị mới mua căn nhà. Tuy nhiên, có những trường hợp bị định giá lại (reassessed value) như khi quí vị bán nhà thì người chủ mới bị định giá nhà lại, quí vị xây thêm nhà rộng ra và có giấy phép thì quận sẽ định giá nhà quí vị theo diện tích mới, hay quí vị cộng thêm tên người khác vào nhà quí vị hay rút tên ra. Quí vị nên lưu ý cộng tên vào hay rút tên ra là một hình thức bán (transfer) một phần nào đó của nhà. Khi quí vị cộng tên một người nào khác vào căn nhà của mình có nghĩa là quí vị cho đi hay bán đi một phần quyền làm chủ của quí vị. Cũng như khi quí vị rút tên một người nào đó ra khỏi nhà có nghĩa là người đó cho hay bán đi phần quyền sở hửu của họ cho quí vị. Vì vậy, khi cộng tên hay rút tên ở căn nhà sẽ bị định giá nhà lại.
Tuy nhiên có những trường hợp ngoại lệ sang tên mà không bị định giá ví dụ như sang nhượng từ cha mẹ qua con cái hay con cái qua cha mẹ hay giữa ông bà qua cháu hay cháu qua ông bà. Tuy nhiên, sang nhượng từ ông bà qua cháu hay cháu qua ông bà thì sẽ được miễn định giá với điều kiện cha mẹ của người cháu phải đã qua đời rồi thì mới được. Ngoài ra, bắt đầu năm 2021, luật California, Proposition 19, đã có một số thay đổi trong sự sang nhượng giữa cha mẹ và con cái và sự thay đổi quan trọng nhất đó là để được miễn định giá thì cả cha mẹ và con cái đều phải cư ngụ trong căn nhà được miễn. Sau đây là một bản góm tắt của sự khác biệt giữa luật cũ và luật mới (Proposition 19) về điều kiện được miễn định giá nhà khi sang tên nhà giữa cha mẹ và con cái. Xin quí vị lưu ý, theo bản góm tắt dưới đây, “người sang tên” có nghĩa là “transferor” hay còn gọi là người bán đi hay cho đi quyền sở hữu của họ và “người nhận” có nghĩa là “transferee.”
| Luật cũ | Luật hiện tại- Proposition 19 | |
| Nhà Cư ngụ hay là nhà chính mà mình sống và cư ngụ | Phải là nhà cư ngụ của người sang tên Giá trị nhà không quan trọng | Phải là nhà cư của người sang tên và người nhận Giá trị được miễn: giá trị mà quận định giá nhà của quí vị + 1 triệu |
| Nhà hay đất đầu tư | Mỗi người sang tên chỉ được phép sang đi tài sản giá trị cao nhất là 1 triệu trong đời của mỗi người | Tài sản đầu tư không được miễn định giá |
| Sang từ ông bà qua cháu | Cha mẹ của cháu phải đã qua đời khi ông bà sang tên qua cho cháu của mình | Không thay đổi. Cha mẹ của cháu phải đã qua đời khi ông bà sang tên qua cho cháu của mình |
| Thời điểm nộp giấy tờ | Người nhận được tài sản phải điền đơn xin miễn định giá trong vòng 3 năm sau khi nhận được tài sản | Người nhận được tài sản phải điền đơn xin miễn định giá trong vòng 1 năm sau khi nhận được tài sản |
| Ngày áp dụng | Luật này đã không còn áp dụng từ ngày 15 tháng 2 năm 2021 | Luật này áp dụng từ ngày 15 tháng 2 năm 2021 |
Nhân dịp lễ Giáng Sinh sắp đến văn phòng chúng tôi xin kính chúc quí vị một mùa lễ Giáng Sinh thật vui và ấm cúng bên gia đình, người thân, và bạn bè.
Luật sư Vân Mai Nguyễn cùng với luật sư Robert Tân Nguyễn đã và đang phục vụ cộng đồng Việt Nam tại Quận Cam hơn 18 năm vừa qua và tại Pomona hơn 13 năm vừa qua. Chúng tôi rất hân hạnh và mong được tiếp tục phục vụ cộng đồng Việt Nam tại Orange County, Pomona, Riverside, San Bernardino, Corona, v.v…nói riêng và Inland Empire nói chung trong những năm tới đây. Đến với văn phòng chúng tôi quí vị sẽ luôn luôn nhận được những sự giúp đỡ ân cần nhất, những lời khuyên về luật pháp chân thật nhất, và đặc biệt là quí vị lúc nào cũng được liên lạc trực tiếp với các luật sư. Văn phòng chúng tôi sẵn sang biện hộ và bảo vệ quyền lợi của quí vị.
ĐT LL: (909) 231-1506
www.trongdonglife.com/trongdongnews@hotmail.com
