By Huyen Nguyen/BRE01979892
(PLT Realty & Finance)
Khi bạn mua một căn nhà để đầu tư, nếu bán đi và có lời, bạn sẽ phải chịu những mức thuế sau, có thể lên tới 37.1% + Depreciation recapture
1. Thuế liên bang (Federal Capital gain taxes)
– 20% nếu lợi tức hàng năm (income) của bạn cao hơn $400,000 (độc thân) và $450,000 (vợ chồng). Nếu dưới thì mức thuế tối đa là 15%. Trước đây, mức thuế tối đa cho capital gain là 15%. Tuy nhiên đạo luật American Taxpayer Relief Act 2012 nâng lên thành 20%.
2. Thuế Medicare surtax trên tiền lời từ đầu tư (Net Investment Income) hiệu lực năm 2013.
– 3.8% nếu bạn có lợi tức trên $200,000 (độc thân) và $250,000 (vợ chồng).
3. Thuế tiểu bang
Mỗi tiểu bang có mức thuế khác nhau. California thuế tối đa là 13.3%
4. Depreciation Recapture – Đánh thuế ở mức 25%
Depreciation (sự xuống cấp): Khi bạn mua nhà để đầu tư. Nhà được xây trên đất. Đất thì lúc nào cũng vậy. Tuy nhiên nhà sẽ ngày càng cũ đi, xuống cấp (depreciate), bạn được trừ thuế trên sự xuống cấp này bằng cách chia đều trị giá nhà ra 27.5 năm.
Ví dụ: bạn mua một căn nhà $500,000. $400,000 là giá trị nhà, và $100,000 là giá trị đất (thông thường có thể chia 80% là giá trị nhà và 20% là giá trị đất). Bạn sẽ được trừ thuế mỗi năm là $14,545 (lấy $400,000/27.5)
Khi bạn bán nhà đi, IRS sẽ cố lấy lại số tiền này (Depreciation Recapture) và đánh thuế ở mức 25%. Lưu ý: Không cần biết mỗi năm bạn có trừ thuế số tiền này hay không. Khi bán nhà, IRS vẫn bắt bạn phải trả. Vì vậy, cách tốt nhất là bạn nên trừ thuế tiền xuống cấp (depreciation) hàng năm.
Xin đơn cử vài ví dụ dưới đây về cách lấy lại tiền xuống cấp (depreciation recapture). Trong mỗi trường hợp dưới đây, căn nhà đầu tư được mua với giá $100,000 và xuống cấp (depreciate) $20,000 trong thời gian giữ (holding). Giá trị căn bản (basis) khi bán sẽ là $80,000.
Trường hợp 1: Nếu bán $120,000 tức $20,000 cao hơn giá mua. Tiền lời có thể bị thuế (taxable gain) sẽ là $40,000 (giá bán trừ cho giá trị căn bản. $120,000 – $80,000). Trong số này, $20,000 đầu là “depreciation recapture” (đánh thuế 25%) và số còn lại là “capital gain”
Trường hợp 2: Nếu bán $92,000 tức thấp hơn giá mua $100,000 nhưng cao hơn giá trị căn bản (basis) $80,000. Vậy, $12,000 ($92,000-$80,000) là “depreciation recapture” và không có “capital gain”. Ghi chú: Tuy bán thấp hơn giá mua nhưng không được tính là bán lỗ (loss)
Trường hợp 3: Nếu bán $76,000 tức $4000 ít hơn giá trị căn bản. Trường hợp này, không bị “Depreciation recapture” cũng như không có “capital gain”. Bạn sẽ có capital loss (lỗ) là $4,000
—-
